圖片取自 PEXELS 網站 |
日前有個網友想了解,有關收租投資的一些問題,
第一個問題:出租哪一種物件,大樓還是公寓?
公寓,絕對不是我房產投資的選項!
公寓沒有電梯,出租客群有限、甚至不太容易,日後要脫手可能也會比較麻煩,我的投資物件一定都是電梯大樓!
我投資第一個先想到的會是,狀況最差會賠多少?若損失多少,我可以接受?在我的風險範圍之內嗎?最後,這些損失能透過什麼方式補償回來?
用我最初買的收租房產來說明,地點選得不錯,是大學城社區的範圍內,地點非常重要,不論是投資或自住!
我會假設最差房價跌20 %,可以接受嗎?然後要怎麼處理(彌補回來)?
最差兩成的虧損,我可以接受!
處理的方式,就是持續收租!若五年之內可以把房價的損失攤平,我這就是我可以接受的投資物件!
為什麼我願意花5年的時間,去彌補房價的虧損?
很簡單,馬上實現投資獲利不是我的MUST!我沒有金錢急需、我願意等!
不論哪一種投資(如股票、房產等)都一樣,在投資之前,一定要把日常的緊急預備金,還有基本保險的部分準備好;緊急預備金最好可以有個兩年,加上基本的醫療保險,還有每個月本業工作的穩定金流!在這樣穩定的基礎之下,很多的投資,應都可以用長期的方式去操作!
當然,還有另外一個很重要的投資前題,標的物必須是穩建且風險較低,以房地產來說,就是選擇好的區域或地點,如好的學區、機能完備的蛋黃區等,日後就算房市走跌,跌幅也不會很大!
第二個問題:房屋出租會不會有空窗期,找不到租客?
房屋出租當然會有空窗期,當然有可能找不到租客!
這又回到了我們的前一個問題,如果有穩定的金流、緊急預備金,還有基本的醫療保險等,也都已經準備好,當找不到租客的空窗期發生的時候,我還是可以照原來的方式繼續操作、不急不徐地挑選租客,就不會病急亂投醫,隨便找個租客來幫忙付房貸!
我的觀點來看,時間比金錢來的重要,所以我寧可空窗期,也不願意濫租,因為省下來的時間,可以做人生中更有意義的事,如陪伴家人、學習、體驗人生等,當然也包含其他投資!
但是,有些房東的操作,為了減少空窗期的發生,只要有租客付房租就簽約,沒有做進一步的挑選,導致後續衍生有的沒的麻煩,甚至是不小的問題,反而花了更多的時間,甚至影響日後的出租!
仔細想想,這些房東為什麼要盡力避開空窗期?為什麼希望租客能無縫接軌?大多是因為他們沒有穩定的金流,緊急預備金及基本的保險也沒有準備好,所以每個月收租的這一部分,不能夠有任何的短缺,只要該月沒有租金溢注,就必須要想辦法找其他的部分來補,甚至借錢支付房貸!
試問,你想當一個順利收租的房東,或是麻煩事不少的房東呢?
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